事业单位公共基础知识之法律知识：解析法律重要考点之居住权
早在物权法设立时，上海人大常委会就提出应当设立居住权。党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。为落实党中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，民法典在用益物权部分增加一章，专门规定居住权，居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。这项制度的实施有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。2021年11月26日河南省焦作市市民王女士和父亲王先生一起到焦作市不动产登记窗口申请办理居住权登记。据了解，王女士是房子的所有权人，为了保障自己的老年生活，王先生想在女儿的房子上设立居住权。不动产登记窗口的相关工作人员收取了房屋原产权证、居住协议、双方的身份证、申请书等材料，协助王先生填写了申请表等资料后进行了登记。王先生于当天就顺利的领到了居住权不动产登记证明。
今天，我们一起学习民法中的一个基础知识点：居住权。
(一)考情点拨
对于居住权的学习大家需要把握几个要点：一是居住权的概念；二是居住权的设立；三是设立居住权的效力问题。
(二)居住权的概念
居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权的主要特征是：①属于用益物权；②具有高度人身属性；③以不动产(住宅)为客体； ④主要用于满足居住权人的生活居住需要。⑤具有一定的专属性，居住权不得转让、继承。处分权能受限。
(三)居住权的设立
居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。原则上，设立居住权的法律行为系无偿行为，但当事人另有约定的除外。
问题：有合同或者遗嘱居住权一定能设立吗？
由于居住权需要向登记机构申请登记，让他人能清楚地知道居住权人所享有的权利，完成权利公示后，形成的居住关系更加稳定。
居住权有效设立的条件：
1.合同或者遗嘱有效
2.让与人有相应的处分权
3.登记
注意：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。(对比租赁合同，租赁合同必须有偿，不有偿就是借用，不受买卖不破租赁的保护)设立居住权的时候，双方的经济实力一般是不对等的，是强势一方给弱势一方设置居住权，因此要求无偿也是有道理的。
(四)居住权的转让
1.居住权具有人身专属性，居住权不得转让、继承。是绝对的，无例外。(通说认为，居住权人的家人也有一定的居住权，可以占有使用不具有投资价值)
2.设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
(五)居住权的消灭
设立的居住权期限届满时，居住权消灭，其中包括：①合同约定或者遗嘱载明了期限的，按约定或者按照遗嘱。②没有约定或者遗嘱没有载明的，期限截至到居住权人死亡时。相比租赁合同，其权利期限可不设上限，一直居住至离世为止，能使居住者得到更多的保障。
例如：A市的甲被确诊重病后，订立了一份自书遗嘱，其中载明：甲死亡后，甲所有的B房屋由儿子丙遗嘱继承，在B房屋上为保姆乙设立居住权，由丙负责办理居住权设立登记。出现下列原因之一，乙对B房屋的居住权消灭：乙死亡，居住权期限届满。
【例题1】(单选)下列关于居住权说法，正确的是：（ ）
A.居住权是对他人住宅享有占有、使用、收益的用益物权
B.居住权必须无偿设立
C.居住权自登记时设立
D.居住权可以继承，但不得转让
【答案】C【解析】根据我国《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。由此可知，A项表述居住权是对他人住宅享有占有、使用、收益的用益物权，居住权不能进行收益，因此A项错误。《民法典》第368条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。由此可知，B项表述错误，居住权的设立原则上是无偿的，但不是必须的无偿，民法遵循意思自治，有约定从约定。C项正确，居住权的设立并非是居住权合同签订就成立，而是自登记时设立。《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。因此D项错误。故本题答案为C。
【考点点拨】本题考查的知识点主要是居住权，大家备考时，对于居住权要重点掌握概念和设立条件，并且要结合案例进行理解，主要以理解性考查为主，结合案例考查比较多。
【例题2】(多选)吴某卧床不起，一直是保姆王大妈照顾，吴某感谢王大妈多年如一的悉心照料，于是在去世前，通过合同的方式，让王大妈在其死后可以继续在房屋居住，但又把房屋产权留给家中独子，下列说法错误的是：（ ）
A.王大妈死后其子女可以继承该房屋的居住权
B.王大妈不能将房屋的居住权转让给其他人
C.王大妈居住该房屋，必须给吴某独子一定的金钱
D.吴某的独子不能擅自出租该房屋
【答案】AC【解析】《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外”。根据法律规定可知，王大妈对于该房屋不得转让、继承，具有人身专属性的特征，因此A选项错误，当选。B选项正确。吴某独子以及王大妈除有约定外，不得擅自出租，因此，D选项正确。《民法典》第三百八十条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外”。题干中为表明王大妈与吴某有相关约定，王大妈的居住权无偿设立，因此C选项错误。故本题答案为AC。
【考点点拨】本题考查的知识点主要是居住权，大家备考时，对于居住权要重点掌握居住权的效力，并且要结合案例进行理解，主要以理解性考查为主，结合案例考查的比较多。
居住权做为《民法典》新增的一项用益物权，是民法的重要内容，希望通过今天的讲解，能够让大家理解居住权的相关规定。
